SCPI : ce que révèle la synthèse de l'AMF du 29 octobre 2026 pour les épargnants
En octobre 2026, l'AMF a publié la synthèse de ses contrôles sur la commercialisation des SCPI. Le constat est sévère : information incomplète sur les risques, rapports d'adéquation identiques pour tous les clients, achat à crédit traité comme un détail. Vous détenez des parts de SCPI qui ont perdu de la valeur ou que vous ne parvenez pas à revendre ? Ce document peut peser lourd dans votre dossier. Explications.
1. Ce que l'AMF a contrôlé
L'AMF a contrôlé quatre établissements qui conseillent et vendent des SCPI à des particuliers, sur une période allant de janvier 2022 au début de l'année 2026. Leurs noms ne sont pas publiés.
Sa méthode est concrète. Pour chaque établissement, elle a choisi une SCPI dont la situation s'était dégradée, puis examiné les dix dernières souscriptions conseillées. Au total, quarante dossiers réels de clients ont été passés au crible : ce que le client a reçu, ce qu'on lui a dit, ce qu'on ne lui a pas dit.
L'AMF précise que ce document n'est ni une position ni une recommandation. Mais il décrit précisément ce qu'un conseiller sérieux aurait dû faire.
2. Juillet 2023 : les banques ne pouvaient plus ignorer
L'AMF fixe un point de bascule : juillet 2023. À cette date, elle avait publiquement alerté sur les risques des placements immobiliers. Selon la synthèse, il ne faisait alors plus guère de doute que les premières baisses de valeur devaient être prises comme des signaux d'alerte.
Concrètement, si l'on vous a recommandé une SCPI après l'été 2023, votre conseiller ne peut pas prétendre qu'il ignorait la dégradation du marché. L'AMF constate d'ailleurs que les établissements l'avaient bien identifiée, mais qu'ils ont réagi de façon inégale, parfois avec plus d'un an de retard.
3. Une information incomplète avant le conseil
C'est le constat le plus net : aucun des quatre établissements ne donnait au client, avant de lui recommander une SCPI, une information complète sur sa nature et ses risques. Les documents remis ensuite, souvent repris tels quels de la société de gestion, ne contenaient pas tout ce qu'exige la réglementation pour un placement peu liquide.
Selon l'AMF, vous auriez dû comprendre que la revente de vos parts dépend de l'existence d'un acheteur, que votre demande de retrait peut être exécutée en partie ou avec retard, que le prix de retrait peut baisser, et qu'un fonds de remboursement ne garantit pas de récupérer votre argent rapidement. Il fallait aussi vous indiquer le temps nécessaire pour amortir les frais d'entrée.
Trois établissements sur quatre étaient même incapables de prouver quels documents commerciaux le client avait reçus. Chez l'un d'eux, les plaquettes dataient de trois à quatre ans et ignoraient les baisses de prix.
Exemple : une plaquette vantant un rendement de 5 % par an, sans rien dire de la baisse du prix de la part, donne une image trompeuse. L'AMF le relève expressément pour un argumentaire qui ne mettait en avant que ce taux.
4. Des rapports d'adéquation identiques pour tous
Avant toute souscription conseillée, la loi impose de vous remettre une déclaration d'adéquation expliquant pourquoi le placement correspond à votre situation et à vos objectifs (article L. 533-15, II, du code monétaire et financier).
L'AMF constate que, dans les quatre établissements, ces rapports étaient largement standardisés. Ils ne parlaient pas, ou très peu, de la baisse de valeur des parts ni des difficultés de retrait, et n'expliquaient pas pourquoi la SCPI restait adaptée à chaque client.
Le questionnaire client posait aussi problème : dans trois établissements sur quatre, aucune question n'attirait l'attention sur la faible liquidité des SCPI. Des clients déclarant n'avoir aucune expérience des SCPI se les sont pourtant vu recommander.
Attention : les mentions préimprimées du type « j'ai compris les risques » ne protègent pas votre conseiller. L'AMF rappelle que c'est à lui, et non à vous, d'évaluer si le placement vous convient.
5. Ce que savaient les conseillers, et que vous ignoriez
C'est peut-être le constat le plus frappant. Les établissements avaient tous diffusé à leurs conseillers des notes internes, des formations ou des éléments de langage sur la dégradation du marché des SCPI, parfois dès juillet 2023.
Mais ces informations ne se retrouvaient pas dans les documents remis aux clients. Dans deux établissements, le service de conformité avait même identifié la nécessité de mieux motiver les conseils, sans que cela change quoi que ce soit pour les clients.
Autrement dit, l'établissement savait, ses conseillers savaient, et vous n'en avez rien su. En cas de litige, ces documents internes peuvent devenir des preuves décisives, et leur communication peut être demandée en justice.
6. Achat à crédit : le risque oublié
L'AMF consacre une partie entière aux SCPI achetées à crédit. Elle rappelle que l'emprunt aggrave tout : vous continuez à rembourser alors que la valeur des parts baisse, que les loyers distribués ne couvrent plus les échéances ou que la revente est bloquée.
Or, dans deux établissements, les rapports d'adéquation des clients ayant emprunté ne disaient rien des risques du crédit. C'était le cas pour 40 % des dossiers examinés chez l'un, et 20 % chez l'autre. Pour l'AMF, le crédit est pourtant un élément déterminant du conseil, pas un détail.
Si vous êtes dans cette situation, je vous invite à lire mon article dédié : SCPI achetée à crédit : quels recours contre la banque et le conseiller ?
7. Comment utiliser ce document pour votre dossier
Reprenez vos documents de souscription et posez-vous quelques questions simples. Vous a-t-on expliqué, avant le conseil, comment et en combien de temps vous pourriez revendre vos parts ? Votre rapport d'adéquation parle-t-il de votre situation, ou pourrait-il concerner n'importe qui ? Mentionne-t-il la baisse de valeur de la SCPI, ou le crédit si vous avez emprunté ? Quelle part de votre épargne a été placée en SCPI ? Avez-vous souscrit après juillet 2023 ?
Si la réponse à l'une de ces questions vous inquiète, vous pouvez d'abord adresser une réclamation écrite et explicite à l'établissement. L'AMF relève en effet que les insatisfactions exprimées de manière informelle échappaient souvent aux contrôles internes.
Enfin, ne vous croyez pas hors délai trop vite. La Cour de cassation juge que le délai pour agir contre un conseiller qui n'a pas informé du risque de pertes d'une SCPI ne commence pas avant que ces pertes se réalisent (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691).
Conclusion : la synthèse de l'AMF sur les SCPI
La synthèse de l'AMF confirme ce que beaucoup d'épargnants constatent : le conseil en SCPI a souvent été standardisé, l'information sur la revente des parts était incomplète, et le crédit a trop souvent été passé sous silence, alors même que les établissements connaissaient la dégradation du marché. Ce document ne remplace pas l'analyse de votre dossier, mais il montre ce que vous étiez en droit d'attendre.
Si vous estimez avoir été mal conseillé lors de la souscription de parts de SCPI, je peux examiner vos documents, identifier les manquements et vous accompagner dans vos démarches, de la réclamation au tribunal.
Contactez-moi par téléphone au 07.45.18.33.55 ou par mail à cabinet@bizieux-avocat.fr
Me Alban Bizieux
