SCPI achetée à crédit : quels recours contre la banque et le conseiller ?
Vous avez acheté des parts de SCPI à crédit sur les conseils de votre banque ou de votre conseiller en gestion de patrimoine. On vous avait présenté une opération sans effort : les loyers devaient payer le crédit. Aujourd'hui, les parts ont perdu une grande partie de leur valeur, elles sont parfois impossibles à revendre, et les mensualités continuent de tomber. SCPI à crédit, avez-vous un recours ? Oui, dans de nombreux cas. On fait le point.
1. Le montage : une SCPI financée par un prêt
Le principe est simple. Une banque vous prête de quoi acheter des parts de SCPI, souvent sur quinze ou vingt ans. Les parts sont fréquemment nanties au profit du prêteur. Les revenus trimestriels de la SCPI sont censés couvrir l'essentiel des échéances.
Ce schéma a été massivement distribué entre 2015 et 2022, à une époque de taux bas. Les SCPI de Praemia REIM (ex-Primonial REIM), comme Primopierre et Primovie, ont notamment été proposées à crédit dans le cadre d'un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa, ou financées par le Crédit Foncier.
Exemple : un couple emprunte 200 000 euros sur vingt ans pour acheter des parts de SCPI de bureaux. Les loyers baissent, le prix de la part chute, et la revente ne couvre plus le capital restant dû.
2. Pourquoi tant d'investisseurs sont piégés aujourd'hui
Depuis 2023, le marché des SCPI s'est fortement dégradé. Plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part, et une douzaine ont suspendu la variabilité de leur capital. Concrètement, la société de gestion ne rachète plus les parts : il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire, au prix qu'il accepte de payer.
Les résultats sont brutaux. Lors des confrontations du 29 octobre 2026, des parts de Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce se sont échangées autour de 50 euros, 25 euros et 40 euros. Pour Primovie, le dernier prix de souscription était de 164 euros.
L'investisseur à crédit est le plus exposé. Il ne peut pas attendre sereinement une remontée : le prêt court toujours, et la revente forcée cristallise la perte.
3. SCPI à crédit : Quel recours ? Qui peut être tenu responsable ?
Le conseiller en gestion de patrimoine. S'il est conseiller en investissements financiers (CIF), l'article L. 541-8-1 du code monétaire et financier lui impose de recueillir votre situation financière, vos objectifs et votre capacité à subir des pertes avant tout conseil. Il doit formaliser sa recommandation dans une déclaration d'adéquation écrite justifiant ses avantages et ses risques, et vous révéler ses rémunérations. Lorsque le conseil porte sur une offre groupée, il doit veiller à ce que l'ensemble corresponde à vos besoins.
La banque qui a conseillé les parts. Une banque qui recommande des SCPI fournit un conseil en investissement. L'article L. 533-13 du même code l'oblige à vous recommander des produits adaptés à votre tolérance au risque et à votre capacité à subir des pertes. Lorsque le placement est vendu avec un autre produit, comme un crédit, l'article L. 533-12-1 lui impose d'expliquer comment cette combinaison modifie le risque. C'est exactement l'enjeu d'une SCPI à crédit : le levier aggrave la perte.
La banque qui a prêté. Le prêteur est tenu d'un devoir de mise en garde envers l'emprunteur non averti, au regard de ses capacités financières et du risque d'endettement. Un crédit dont le remboursement repose entièrement sur des revenus aléatoires mérite un examen attentif.
L'assureur ou le courtier. Si vos parts sont logées dans un contrat d'assurance vie, la responsabilité du distributeur du contrat peut également être recherchée.
4. Les documents à rassembler
Votre dossier se gagne sur pièces. Réunissez l'offre de prêt et l'acte de nantissement, le bulletin de souscription, la note d'information et le document d'informations clés remis. Recherchez surtout le questionnaire de connaissance client, le rapport ou la déclaration d'adéquation et la lettre de mission du conseiller.
Conservez aussi les simulations, plaquettes et courriels promettant un autofinancement. Ces documents montrent ce qu'on vous a réellement vendu.
Attention : un rapport d'adéquation rédigé en termes génériques, identique d'un client à l'autre, est un indice sérieux de défaut de conseil.
5. Quel préjudice pouvez-vous faire indemniser ?
Le juge n'indemnise pas automatiquement toute la perte. Il répare la perte de chance de ne pas avoir souscrit, ou d'avoir investi autrement. Le pourcentage retenu dépend de votre profil : un épargnant profane, prudent, sans expérience des placements immobiliers à crédit, obtient en principe une indemnisation plus élevée.
Le coût du crédit lui-même, intérêts et assurance emprunteur, peut entrer dans le calcul.
6. Dans quel délai agir ?
L'action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits vous permettant d'agir (article 2224 du code civil).
Pour les SCPI, la Cour de cassation a jugé que le délai pour agir contre un conseiller ayant manqué à son obligation d'information sur le risque de pertes ne peut commencer à courir avant la date à laquelle ces pertes se réalisent (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691, dans un litige impliquant Primonial). Une baisse de valeur ne fait donc pas nécessairement courir le délai.
Chaque situation reste particulière. N'attendez pas : plus le dossier est ancien, plus les preuves se dispersent.
7. Agir seul ou à plusieurs ?
Des investisseurs se regroupent parfois au sein de collectifs. Se regrouper permet de partager les informations et de démontrer des pratiques de commercialisation répétées.
Mais chaque dossier se juge sur sa propre situation : vos revenus, votre profil, les documents que vous avez signés. Une analyse individuelle reste indispensable, même dans une démarche collective. Une réclamation écrite, puis le cas échéant une saisine du médiateur de l'AMF, peuvent précéder l'action en justice.
Conclusion
Une SCPI achetée à crédit qui s'effondre n'est pas une fatalité. Si le risque de perte, l'illiquidité ou l'effet du levier ne vous ont pas été clairement exposés, la responsabilité de la banque ou du conseiller peut être engagée. Tout se joue sur les documents de souscription et sur votre profil d'investisseur.
Si vous avez acheté des parts de SCPI à crédit et que vous subissez aujourd'hui une perte, je peux analyser votre dossier, identifier les responsabilités et engager les démarches pour obtenir réparation.
Contactez-moi par téléphone au 07.45.18.33.55 ou par mail à cabinet@bizieux-avocat.fr
Me Alban Bizieux
